Regularização de imóveis no Imposto de Renda 2026 é essencial para evitar a malha fina

A regularização de bens imóveis na declaração do Imposto de Renda 2026 é fundamental para evitar inconsistências fiscais e a retenção do contribuinte na malha fina, o que pode atrasar a análise do documento e a liberação da restituição. A obrigatoriedade de informar casas, apartamentos, terrenos, imóveis na planta ou financiados aplica-se a aquisições realizadas em 2025 e também a bens adquiridos em anos anteriores que ainda não foram reportados.

O registro deve ser feito na ficha “Bens e Direitos”, sob o grupo “01 – Bens Imóveis”, utilizando o código correspondente ao tipo de propriedade conforme a escritura. É necessário detalhar o endereço completo, metragem, número de matrícula, IPTU, data de aquisição e dados do vendedor (CPF ou CNPJ), além do registro em cartório. O valor a ser informado deve ser estritamente o custo de aquisição — montante efetivamente pago até 31 de dezembro de 2025 —, sendo vedada a atualização do bem pelo preço de mercado.

No caso de imóveis financiados, a declaração deve ocorrer mesmo sem a quitação total. O campo de discriminação deve especificar que o bem está alienado ao banco como garantia, detalhando o nome e documento da instituição, número do contrato, valor financiado, entrada, número e valor das prestações, além de tributos e despesas cartorárias. O valor total declarado não deve ser o preço final do imóvel, mas a soma de tudo o que foi desembolsado até o fim do ano-calendário, incluindo juros do financiamento e parcelas anteriores. Multas e juros por atraso no pagamento das prestações não integram o custo do imóvel.

Para terrenos, utiliza-se o código “13 – Terreno”. Caso ocorra a construção de uma edificação posterior, a categoria do bem é alterada para casa, incorporando-se os custos da obra. Quando um financiamento é quitado, o contribuinte remove os dados da dívida e passa a declarar o valor total pago na aquisição.

Gastos com reformas, ampliações, pintura, troca de pisos, azulejos, encanamentos e obras estruturais aprovadas pela prefeitura podem ser somados ao valor do imóvel, desde que comprovados por notas fiscais e recibos em nome do proprietário. Também podem ser incluídos o ITBI, despesas de corretagem e encargos do financiamento. Essa valorização do custo de aquisição é estratégica para reduzir o ganho de capital em vendas futuras, diminuindo a base de cálculo do imposto.

O uso de FGTS para entrada ou quitação de parcelas exige duplo registro: na discriminação do imóvel, para detalhar a origem do pagamento, e na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, permitindo o cruzamento de dados pela Receita Federal.

Contribuintes que omitiram imóveis em anos anteriores devem regularizar a situação na declaração atual ou via declaração retificadora. A retificação espontânea, realizada antes de qualquer procedimento de ofício da Receita, permite corrigir omissões e manter a coerência da evolução patrimonial sem gerar ônus.

Para a correta prestação de contas, é indispensável a guarda de documentos como escritura, contrato de compra e venda, matrícula, contratos bancários, demonstrativos de pagamento, informes de rendimentos, comprovantes de uso do FGTS e notas fiscais de benfeitorias.