Setor de locação de imóveis terá nova tributação baseada no IVA dual a partir de 2027

A partir de 2027, o setor de locação e administração de imóveis passará a ser tributado por uma nova camada de cobrança decorrente da reforma do consumo. O sistema será baseado no IVA dual (Imposto sobre Valor Agregado), que substitui quatro tributos atuais por dois: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), gerido por estados e municípios.

Atualmente, as locações estão isentas de ICMS e ISS. Já o PIS e a Cofins, que serão substituídos pela CBS, são pagos por pessoas jurídicas no regime de lucro presumido com uma alíquota de 3,65%.

Regras de enquadramento e obrigatoriedades

Embora a cobrança oficial comece em 2027, o impacto operacional é imediato. O enquadramento tributário do primeiro ano será calculado com base na receita e na quantidade de imóveis do ano-calendário anterior. Além disso, a emissão de nota fiscal eletrônica nas locações torna-se obrigatória a partir de 1º de dezembro deste ano.

A obrigatoriedade do novo regime tributário divide-se entre:

• Pessoas Jurídicas: Todas as empresas que alugam imóveis são consideradas fornecedoras e estão sujeitas ao imposto.
• Pessoas Físicas: Serão tributadas apenas se cumprirem, cumulativamente, dois requisitos: possuir mais de três imóveis alugados e auferir receita anual superior a R$ 240 mil (valor corrigido mensalmente pela inflação).

É importante destacar que o novo imposto sobre o consumo não substitui o Imposto de Renda, que continuará sendo recolhido separadamente, seja via carnê-leão para pessoas físicas ou conforme as regras do lucro presumido para empresas.

Alíquotas e impacto nos preços

A alíquota final do sistema ainda não foi oficializada, mas a expectativa do mercado oscila entre 26% e 30%. O Comitê Gestor do IBS chegou a estimar o índice em 27,91%, porém o anúncio oficial deve ocorrer somente após as eleições.

A transição será gradual:

1. Janeiro: Início da vigência apenas da CBS, com carga estimada em 2,8% para locações (valor inferior aos 3,65% atuais de PIS-Cofins).
2. Até 2033: Implementação progressiva do IBS até que a alíquota cheia seja atingida.

Diferente do modelo atual, onde o aluguel é tratado como um preço fechado, o IVA dual exige que o tributo seja destacado separadamente. O custo final será suportado pelo locatário. No caso de locatários pessoa jurídica, poderá haver a recuperação de parte desse valor por meio de créditos tributários.

Benefícios para locação residencial e comercial

Para mitigar o impacto, a reforma estabelece um redutor de 70% na alíquota para todas as atividades de locação. No segmento residencial, há ainda um desconto fixo de R$ 600 aplicado sobre o valor do aluguel antes do cálculo do imposto, o que reduz a base de cálculo para imóveis de menor valor.

No setor comercial, o impacto financeiro dependerá da capacidade do locatário de aproveitar o crédito do imposto pago. Para quem não possui esse direito, a tendência é que a tributação seja mais onerosa.

Ajustes contratuais e operacionais

Além da carga tributária, o setor enfrentará custos operacionais imediatos, como a necessidade de suporte contábil especializado e a gestão de controles duplos durante a convivência dos regimes tributários. Esse aumento de complexidade pode gerar um efeito inflacionário nos valores finais dos aluguéis.

Para evitar conflitos jurídicos e otimizar a carga fiscal, recomenda-se a revisão de contratos e a análise de patrimônio até o fim de 2026, focando em:

• Inserção de cláusulas que prevejam a cobrança do novo imposto à parte do valor do aluguel.
• Separação rigorosa entre aluguel, condomínio e IPTU, visto que estes dois últimos não sofrem a incidência do novo tributo.
• Avaliação da migração de pessoa física para jurídica para proprietários que orbitam o limite de receita de R$ 240 mil e a posse de três imóveis.