STF decide que empresas imobiliárias estão isentas de ITBI na integralização de capital social

O Supremo Tribunal Federal (STF) definiu, por 8 votos a 2, que empresas com atividade principal de compra, venda ou locação de imóveis estão isentas do pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ao receberem bens de sócios para a formação de seu capital social. A decisão, registrada como Tema 1.348, possui repercussão geral, obrigando a aplicação do mesmo entendimento por juízes e tribunais em todo o território nacional.

O movimento beneficia especialmente as holdings patrimoniais, estruturas utilizadas para a gestão de bens familiares e organização sucessória. Estima-se, com base em dados da Receita Federal citados no processo, a existência de mais de 100 mil dessas empresas no Brasil.

A divergência jurídica e a tese vencedora

A controvérsia girava em torno da interpretação de um dispositivo constitucional que dispensa o ITBI na integralização de capital, mas abre exceção para empresas do setor imobiliário. Enquanto as prefeituras aplicavam a cobrança do imposto sempre que a empresa vivesse de aluguéis ou transações imobiliárias, o relator do caso, ministro Edson Fachin, interpretou que a exceção tributária se aplica apenas a operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas.

Para o entendimento vencedor, qualquer empresa, independentemente do ramo de atuação, pode receber imóveis como capital sem a incidência do tributo. Apenas em casos de fraude ou simulação para obtenção do benefício, comprovados pelas prefeituras, a cobrança poderá ser mantida.

Regras de cobrança e a reserva de capital

A isenção não é irrestrita e limita-se ao valor destinado à formação do capital social. O imposto continua incidindo sobre a parcela do imóvel que for destinada à reserva de capital.

• Exemplo prático: Se um imóvel avaliado em R$ 1,2 milhão é transferido, mas apenas R$ 500 mil são utilizados para integralizar o capital, a diferença de R$ 700 mil permanece sujeita ao pagamento do ITBI.

Além disso, a tributação permanece vigente quando a empresa envolvida possuir atividade imobiliária.

Impactos fiscais e riscos de subavaliação

A definição do valor do imóvel na transferência gera debates técnicos. A legislação permite que a pessoa física utilize o valor declarado no Imposto de Renda ou o valor de mercado. Contudo, a subavaliação acentuada do bem pode levar as prefeituras a iniciarem processos administrativos para reavaliar o imóvel, elevando a base de cálculo do imposto.

Há também o risco de bitributação: se o sócio transferir o bem por valor superior ao da declaração, a diferença é considerada ganho de capital, incidindo Imposto de Renda para o sócio, enquanto a empresa pode enfrentar a cobrança de ITBI sobre a reserva de capital.

Restituição de valores e modulação

Contribuintes que pagaram o ITBI em transferências para imobiliárias ou holdings podem solicitar a restituição do montante. O prazo para o pedido, seja via administrativa ou judicial, é de cinco anos a contar da data do pagamento.

Existe, porém, a possibilidade de o STF realizar a modulação dos efeitos da decisão, limitando quem pode recuperar o dinheiro. Caso a corte defina a data de início do julgamento como marco, apenas quem já possuía ação judicial em curso estaria protegido.

Recomendações para a estruturação de holdings

Para mitigar riscos fiscais após a decisão, a estruturação de holdings deve observar critérios rigorosos de conformidade:

• Alinhamento entre contrato social, contabilidade e a finalidade da operação;
• Registro do valor do imóvel no contrato social exatamente igual ao capital integralizado, evitando a criação de reserva de capital;
• Adoção de valores condizentes com o mercado para evitar acusações de subavaliação;
• Análise prévia do impacto no Imposto de Renda do sócio antes da definição do valor de transferência;
• Manutenção de laudos de avaliação e certidões atualizadas para eventuais contestações municipais.