STF decide que prefeituras não podem aumentar alíquota do IPTU com base na metragem do imóvel

O Supremo Tribunal Federal (STF) definiu que as prefeituras não podem elevar a alíquota do IPTU utilizando exclusivamente a metragem do imóvel como critério. A decisão estabelece que a área construída, por ser uma característica física do bem, não pode ser o fator determinante para a definição do percentual aplicado sobre o imposto, tornando inconstitucionais leis municipais posteriores à Emenda Constitucional 29, de 2000, que adotem essa prática.

O caso de Chapecó e a decisão judicial

A tese foi consolidada a partir de uma disputa legal envolvendo a prefeitura de Chapecó (SC). A legislação local previa que imóveis residenciais com área igual ou superior a 400 m² estivessem sujeitos a uma alíquota de 1%, enquanto propriedades abaixo desse tamanho pagariam 0,5%. Na prática, ao atingir a metragem estipulada, o percentual do imposto dobrava.

O município argumentou que a metragem representaria um uso mais intenso do solo urbano, tentando enquadrar a regra como uma diferenciação de uso do imóvel. No entanto, o STF rejeitou o argumento, diferenciando os conceitos de uso (destinação residencial, comercial ou industrial) e localização de área. Para a Corte, a progressividade do imposto é permitida com base no valor do imóvel, no uso ou na localização, mas não pela dimensão física.

A Justiça catarinense já havia determinado o recálculo do imposto para o contribuinte que questionou a regra, aplicando a alíquota de 0,5% e garantindo a devolução de valores pagos a mais, respeitado o período não prescrito.

Impacto no cálculo do imposto

A decisão não impede que a metragem influencie o valor final do tributo, mas altera onde ela pode ser aplicada na fórmula de cálculo (IPTU = valor venal × alíquota).

• Valor Venal: A área construída continua podendo ser utilizada para definir a base de cálculo. Imóveis maiores tendem a ter um valor venal mais elevado, o que naturalmente aumenta o montante do imposto.
• Alíquota: O percentual aplicado sobre esse valor não pode subir apenas porque o imóvel ultrapassou determinada metragem.

Para ilustrar, em um cenário onde dois imóveis possuem o mesmo valor venal de R$ 1 milhão, a regra de Chapecó faria com que um imóvel de 399 m² pagasse R$ 5 mil (0,5%) e um de 400 m² pagasse R$ 10 mil (1%). Esse salto na alíquota baseado apenas no tamanho é o que foi barrado pelo Supremo.

Repercussão geral e aplicação municipal

Como a decisão possui repercussão geral, o entendimento deve orientar o Judiciário em processos similares em todo o país. Embora não anule automaticamente todas as leis municipais brasileiras, a tese fragiliza a validade de cobranças baseadas em metragem para definição de alíquotas.

Para identificar se a medida afeta o pagamento do imposto, o contribuinte deve analisar a legislação municipal e o carnê do IPTU, verificando se a alíquota aplicada foi definida com base na área do imóvel ou se a metragem foi utilizada apenas para compor o valor venal.